北京楼市现状:5环外无人接盘,投资客被割韭菜

当前北京楼市呈现明显分化特征，5环外区域因配套不足、产业支撑薄弱出现流动性下降现象 ，部分投资客因高位接盘面临资产缩水风险。但核心板块及优质次新盘仍保持较强韧性
，市场呈现“核心区抗跌 、远郊区承压 ”的格局 。

当下北京房产市场卖房人确实面临被“割韭菜
”的情况，主要因市场处于买方市场 ，库存量大
，卖家被动，着急出售或信心不足时易被买家压价
。 具体分析如下：市场整体形势：买方市场特征明显库存量持续上涨：某大中介最新二手房挂牌量已达13万套 ，且仍在增加
，市场供应远大于需求，压制了房价上涨空间。

综合来看 ，不建议盲目听信“别碰海淀后山，未来无人接盘”的言论
，海淀后山区域有其自身优势，是否选取该区域购房需结合自身需求判断 ，以下为海淀后山相关分析及北京不同购房需求下的区域推荐：海淀后山情况分析海淀后山地区并非完全无投资和居住价值 。

如今年 3 月
，中海花 75 亿拿下北京海淀树村地块，每平米楼面价 23 万；去年 8 月绿城 48 亿拿下上海斜土街道地 ，楼面价飙到 11 万；今年 3 月建发拍的杭州西湖区蒋村地块
，楼面价 8 万
。

500万买豪宅?楼王降700万!双井富力城拍嗨了!

双井富力城近期有数套法拍房上拍，包括降价730万元的稀缺楼王和509万元起拍的“小豪宅 ” ，因费用优势引发市场关注。 以下为具体房源信息及市场背景分析：上拍房源详情稀缺楼王：降价730万元位置：D区26号楼1602室
，12月1日开拍 。起拍价：2020万元（市场价2750万元，3折）
。

富力地产旗下的住宅大多都是中高端住宅 ，也算的上是富人区。但近来经营一般
，全国排名从第一降至第〖Fourteen〗
、，富力城在北京东三环双井站附近 ，地段优势明显 。住宅类型为高层建筑，近来均价在4万以上
，属于中高端住宅。

东二环外地铁两居：富力城C区1号楼2607室，面积90.57㎡ ，2室1厅
，起拍价509万，市场价950万 ，差价440多万
，53折起拍，可自由购
。小区位于东二环外双井商圈 ，周边商业配套齐全
，地铁交通便利。房屋位于26层，主卧朝西北 ，次卧朝北
，大客厅朝西，月租金约12000元 。

00万黄金不翼而飞 ，可能涉及加盟店违规开展“托管
”业务导致的骗局
。具体分析如下：事件核心：加盟店“托管”业务成骗局北京双井富力城的中国黄金概念店（实际为加盟店）以“无忧预定 ”名义，吸引消费者购买黄金后存放在店内
，承诺到期返还黄金并赠送利息（如一年期赠送5%纯金赠品）。

3月15日通报北京新增8例本土感染者详情(涉东城等区)

月14日16时至15日16时，北京市新增本土新冠肺炎病毒感染者8例 ，其中确诊病例7例、无症状感染者1例
，涉及东城 、朝阳
、西城、海淀 、顺义五个区 。 具体详情如下：东城区（3例）感染者36：现住和平里街道和平里5区甲5号楼，3月14日作为感染者35的密切接触者集中隔离 ，当日核酸检测阳性
，诊断为确诊病例（轻型）
。

月14日16时至15日16时，北京朝阳区新增感染者详情住址如下：感染者37：现住朝阳区双井街道富力城D区19号楼。作为感染者23的密切接触者进行集中隔离 ，3月14日报告核酸检测结果为阳性
，已转至定点医院，当日诊断为确诊病例 ，临床分型为轻型 。感染者43：现住朝阳区小红门乡肖村346号
，在校学生
。

据报道，北京3月份疫情感染者多为学生。3月14日至15日 ，北京新增本土新冠肺炎病毒感染者8例，其中确诊的病例7例
、无症状感染的1例；东城区3例、朝阳区2例 、西城区、海淀区
、顺义区各1例 。是继此前学生感染的又一轮学生方面的感染
。

现住地址：东城区东直门北小街3号院平房工作单位：东直门南小街117号闫小溪过桥米线东直门店员工主要活动轨迹 3月12日16：30-23：00 在榆乐轩烤鸭店工作
，后步行返回后永康胡同2号院宿舍。3月13日9：30 从宿舍步行至榆乐轩烤鸭店上班；14：00 回宿舍休息；15：30 步行返回烤鸭店上班；20：00 步行返回宿舍 。

3月14日16时至15日16时北京新增8例感染者详情公布

月14日16时至15日16时，北京市新增本土新冠肺炎病毒感染者8例 ，其中确诊病例7例、无症状感染者1例
，涉及东城 、朝阳
、西城、海淀 、顺义五个区。 具体详情如下：东城区（3例）感染者36：现住和平里街道和平里5区甲5号楼，3月14日作为感染者35的密切接触者集中隔离 ，当日核酸检测阳性
，诊断为确诊病例（轻型）
。

月14日16时至15日16时，北京朝阳区新增感染者详情住址如下：感染者37：现住朝阳区双井街道富力城D区19号楼。作为感染者23的密切接触者进行集中隔离 ，3月14日报告核酸检测结果为阳性
，已转至定点医院，当日诊断为确诊病例 ，临床分型为轻型 。感染者43：现住朝阳区小红门乡肖村346号
，在校学生
。

北京市疾病预防控制中心副主任庞星火在会上通报，3月16日16时至17日16时 ，本市新增本土新冠肺炎病毒感染者8例，其中确诊病例7例
、无症状感染者1例；东城区3例、朝阳区3例 、西城区2例。值得注意的是
，本轮疫情出现一起因聚餐而引发的聚集性疫情 。

发布会上通报，3月12日16时至13日15时 ，北京市新增本土新冠病毒感染者8例
，其中确诊病例6例
、无症状感染者2例
。3月12日0时至24时，新增12例境外输入确诊病例和1例无症状感染者 ，无新增疑似病例
，治愈出院8例。

月9日16时至11日16时北京新增4例本土确诊病例，具体详情如下：感染者122关联人员：为感染者115的同事 ，现住址及工作地点均与感染者115相同 。隔离情况：4月8日作为感染者115的密切接触者进行集中隔离
。症状及检测：4月9日出现发热、头痛等症状
，报告核酸检测结果为阳性。

北京楼市:这里溢价较显著!

市场分化导致溢价：北京楼市存在明显的分化现象，次新房和老破小差距逐渐拉大 。部分区域因次新房稀缺 ，需求集中
，导致费用虚高，出现溢价
。而老破小则因供应量大 ，需求相对分散，费用涨幅较小。这种分化在东城 、海淀等区域尤为明显 。学区因素推动溢价：学区房一直是北京楼市的热点
，部分区域因优质学区资源集中，房价被大幅推高。

北京楼市费用有异 ，背后原因主要包括地理位置与产业辐射
、小区品质与稀缺性、学区附加值差异 、配套与交通条件以及市场供需与宣传效应等
。具体分析如下：地理位置与产业辐射：部分区域因靠近高薪产业聚集区（如西二旗、上地）
，承接大量年轻购房者的外溢需求。

0新政后二次升温：10月成交量达132套，11月微增至133套 ，显示北京楼市政策放松（如降低首付比例
、放宽限购）对德胜片区形成外溢刺激
，叠加传统学区购房旺季，市场活跃度维持高位 。

北京朝阳:这是仅剩的价值洼地,买房前一定要知道

区域选取逻辑优先朝阳 ，暂避东西海 非京籍或积分落户不确定时
，朝阳对学区政策更友好，东西海学区房对非京籍存在限制（如入学顺位、落户年限等）
。朝阳重点学区与房产增值结合较好的板块：珠江帝景（陈经纶分校） 、首城世界（北工大附）
、澳洲康都/首开知语城（陈分）。

北京买房应尽量避免费用洼地小区 ，因其往往存在地段、环境 、配套
、产权性质等硬伤
，影响居住体验和投资价值 。具体分析如下：地段硬伤：费用洼地小区常因地理位置不佳导致房价偏低
。

在朝阳买房，可根据不同需求选取区域 ，投资可关注望京、新北苑 、常营
、朝青等板块；置换需考虑市场行情与自身需求；选取中介可综合评估；四惠附近选房要关注小区品质；购房时要注意户口问题。 以下是详细介绍：投资购房区域选取：朝阳区域大，并非所有板块都下跌
，部分板块成交火热 。

十八里店有一定潜力改善朝阳南在买房人鄙视链中的地位，但完全挽救仍面临挑战
。具体分析如下：朝阳南长期处于洼地的原因 产业分布不均衡：朝阳的产业主要集中在北部 ，如望京和国贸两大产业区
，以及酒仙桥、亮马桥等热门商圈。

操作建议：优先选取亦庄金茂府，平衡保值 、自住和通勤需求 。若接受二手房 ，可关注旧宫板块次新房（如富力盛悦居）
，但需严格筛选户型和楼龄
。

北京第二费用洼地是顺义，二手房挂牌均价7万/平米 ，以下从区域板块
、配套、交通 、购房建议等方面进行详细分析：区域板块划分及特点老城区：发展较为传统
，配套相对陈旧，存在村小、没公交
、掉墙皮的老房等情况 ，整体发展速度相对较慢
，在顺义各板块中竞争力较弱。